RRG разделила Москву на кластеры и теперь точно знает, где живут самые богатые москвичи

Консалтинговая компания RRG (Russian Research Group) представила журналистам свою карты Москвы, на которой прекрасно видно, где живут богатые москвичи, а где бедные.

Карта понадобилась RRG для того, чтобы давать более точные советы своим клиентам, которые ломают голову над вопросом, где лучше построить офис, кафе или магазин.

Территориальное деление российской столицы на карте RRG заметно отличается от общепринятого административного. И называют консультанты получившиеся сегменты не районами, а кластерами. В основе кластерного деления – учет транспортных барьер, социальных и экономических аспектов.

Кластерная революция

«На Западе под словом кластер подразумевается сложившийся подрынок недвижимости, который формируется на основе стоимости жилой, коммерческой недвижимости, с учетом транспортной доступности»,— говорит Денис Колокольников, гендиректор RRG.

Впервые RRG разделила Москву на кластеры в 2005 года и с тех пор регулярно ее меняет. Необходимость изменений – следствие активного строительства, которое быстро меняет облик столица.

Например, в последнем варианте карты RRG расширила территорию центра Москвы до пределов Третьего транспортного кольца, в то время как ранее такой неформальной границей служило Садовое кольцо.

«Основная идея исследования заключается в том, что если в районе (кластере) будут созданы все условия для комфортной жизни и работы, то человек не будет ездить в другие точки Москвы»,— пропагандирует кластерное развитие столицы Колокольников. Но, конечно, для этого на территории кластера должна быть вся необходимая социальная инфраструктура.

Большая деревня из 13 городов

Сейчас в Москве существует 13 мегакластеров и 121 кластер. Мегакластеры по сути огромные города с населением до 1 млн человек жителей, а обычные кластеры – это районы помельче, с населением 80–120 тысяч человек.

«За пять лет число обычных кластеров Москве увеличилось более чем на треть, а к 12 мегакластерам добавился еще один— Зеленоград, который является, по сути, отдельным городом. Это связано с тем, что мегаполис постоянно меняется, появляются новые станции метро, строятся жилые районы, дороги", — объясняет Антон Коротаев, руководитель проектов RRG.

Кластеры самодостаточны. Внутри есть все необходимое для того, чтобы у местных жителей не было желания поехать за хлебом в другой квартал или искать лекарства в пяти остановках от дома. Хотя купить телевизор можно в соседнем квартале, но не в центре города.

Богач и бедняк

Разделив Москву на кластеры, RRG "на основе открытых источников" занялась оценкой социального положения в этих кластерах. В частности, определила с высокой точностью уровень средних доходов жителей этих "минирайонов" столицы, а также те кластеры, где высоко число владельцев дорогих автомобилей.

Самыми богатыми оказались жители Тверского кластера, проживающие на Тверской улице и вокруг. А самыми бедными – жители Капотни, знаменитой своим нефтеперерабатывающим заводом.

К числу более-менее элитных кластеров, по версии RRG, относятся центр города, Крылатское, а также районы от центра на юг вдоль "красной ветки" метро.

О пользе кластеров

«От правильного определения размера кластера, а точнее его границ во многом зависит успех коммерческого проекта»,— подчеркивает Коротаев и приводит пример из практики.

Один из российских банков собрался развивать сеть в областном центре. Изначально планировалось открыть 24 офиса. С точки зрения административного деления города это было целесообразно. Но после разделения города на кластеры с учетом транспортных и пешеходных потоков, «дневного» и «ночного» населения, выяснилось, что для этого города достаточно 14 офисов. Соответственно, банк смог сэкономить почти половину бюджета.

Еще один пример. Строительство в начале 2000-х в Братееве торгового центра «Реал», на первый взгляд, должно было привести к оттоку части посетителей из открывшегося в Марьино торгового комплекса «Л-153» с якорным арендатором в виде Auchan. Тем более, что оба объекта находятся в пределах автомобильной доступности. На самом же деле посетители предпочли делать покупки в Марьино.

«Дело в том, что Л-153 и Real были открыты в разных мегакластерах, соединенных Братеевским мостом через Москву-реку. В часы пик движение на мосту парализовано из-за пробок и даже при большом желании быстро добраться до соседнего гипермаркета невозможно»,— подчеркивает Коротаев.

Ненужные теории

Хотя RRG и приводит успешные примеры из своей практики, опрошенные GZT.RU специалисты весьма критично отнеслись к кластерному делению столицы.

«При определении будущей эффективности проекта, кроме транспортной доступности, платежеспособности населения важны такие факторы как концепция, внутренняя логистика торгового центра, наличие сильных якорных арендаторов»,— говорит Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». Она приводит в пример торговый центр «Мегаполис» на проспекте Андропова, который "по всем прикидкам" должен был бы стать успешным, но пока «не сыграл».

«Мы никогда не откроем «Пятерочку» в центре города. Тут и земля дорогая, и целевой аудитории нет. Но и пользоваться кластерной теорией тоже не хотим. У нас есть свой богатый опыт открытия магазинов. На него и ориентируемся»,— заметил Максим Трапезников, представитель розничной сети X5 Retail Group.

По мнению Алексея Могилы, руководителя департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, представители средних по размеру розничных сетей предпочитают полагаться на собственный опыт. У них есть свои показатели, которые достаточно четко просчитываются.
«А все кластеры и прочие теории им особо не нужны»,— философски заметил эксперт.

Примечание 1

В теории кластеров есть два вида границ. Реки, леса, железнодорожные переезды относятся к труднопреодолимым препятствиям. Промзоны, и радиальные шоссе, продолжающиеся за МКАД, вполне преодолимы, но все зависит от уровня кластера. В мегакластере проблем с преодолением таких препятствий не будет. А в обычном кластере, все зависит от плана местности.

Примечание 2

Russian Research Group (RRG или РРГ) – консалтинговая компания, оказывающая услуги в области коммерческой недвижимости. Создана в 2005 году гендиректором Денисом Колокольниковым. Занимается анализом ценам и ставок аренды объектов коммерческой недвижимости в Москве, на основе которого ведет индекс RRG. Среди клиентов "Евраз Холдинг", "Миэль Недвижимость", Auchan, StarBucks, OBI. Основной партнер – французская The Retail Consulting Group, консультант Carrefoure и Auchan.